我在今年3月17日的“固定房贷利率真的见底了吗?”一文中建议过借款人适合的情况下考虑采用4年固定作为投资工具之一。最近2个月以来情况已经不断在变化。看上去“4年固定利率”的最佳产品正在默默的地退场。
澳洲央行RBA预计到2024年才会提高利率，那么为何一些银行现在就调整固定利率？这是结束低利率的开始吗?创纪录低位的固定利率会全面走高吗?贷款者是否错失了千载难逢的机会？
澳洲1990-2021现金利率图标：数据来源于RBA
联邦银行CBA在4月份决定将其4年期固定住房贷款利率上调20个基点，使尚未锁定的借款人不寒而栗。单纯的看来，利率从1.99%升至2.19%的幅度并不大。在澳洲，4年期固定利率并不是最受欢迎的固定利率产品。CBA应该是此产品觉得利润太低才不得已而为之。
好消息是，仍然有很多有竞争力的固定利率贷款提供给有充足资产的借款人。坏消息是，这些选择越来越少。
原因之一是银行开始将3年后加息的可能性考虑在内。$2000亿澳元的3年期低息贷款（利率为0.1%）不会永久持续下去。这个月底RBA给商业银行的“超便宜的钱”就要结束了。银行当然希望客户偿还期限更长的贷款以获得健康的利润。最近其他银行已经在效仿联邦银行CBA对4年固定利率产品加息（超过10家银行已经行动）。
作为疫情危机应急反应的一部分,澳洲央行RBA担心信贷将枯竭,为商业银行提供$900亿澳元的批发融资，利率为0.25%。去年9月,将支持的规模增加到$2000亿澳元,11月将利率降至0.1%。截至去年11月，商业银行从澳洲央行RBA获得了约$830亿澳元的特别资金(TFF)。在去年11月到今年3月底之间，政府又追加了$100亿澳元。然而，考虑到经济复苏的力度，该计划可能不会被延长。
澳洲央行行长菲利普·洛维(Philip Lowe)不久前再次表示在实际通胀率可持续地维持在2-3%的目标区间之前，央行RBA不会上调利率，而且预计这些条件最早也要到2024年才能满足。
但有必要指出的是，这些仅仅是预期，商业银行有自己的计算方式，他们收取的住房贷款利率能够、将会、也确实会独立变动。换句话说，银行可以自行调整利率。原因很简单，央行RBA提供的超便宜TFF资金并不是商业银行唯一的资金来源，多数大型银行约50%甚至更多的资金来自客户存款，而它们对存户支付的利息仅为0.05%。或是在许多情况下，根本没有利息。
传统上说来，澳洲的借款人通常会避开固定利率贷款，选择浮动利率。他们更喜欢灵活性而不是确定性。但随着固定利率下调，相对于标准浮动利率的折扣率大幅下降了近1%，确保固定利率仍具有强劲的吸引力。联邦银行CBA的数据显示固定利率贷款占贷款量的比例从2020年上半年的10%升至2021年上半年的38%。其他银行，比如西太平洋银行Westpac也公布了类似的数据。
澳洲人远离固定利率贷款的一个重要原因是环境的变化或利率更低的前景。随着官方现金利率似乎触底，进一步上升的可能性似乎很小，这个帐算谁都会算。
再次提醒大家注意的是，从某种意义上说这是一个定时炸弹。当你的固定利率到期恢复到标准浮动利率时，利率可能会大幅提高，有时会几乎翻倍。
当然，大家也不必太紧张。仅仅因为少数几家银行提高了4年期固定利率，并不一定意味着人们应该争抢去固定贷款的利率。固定利率还带有额外的弊端和条件，比如对额外还款的限制，通常没有对冲，如果你想早点退出固定，还需要支付违约金。重要的是要确定哪种贷款产品适合你的财务状况和你当前的目标。
记住，要找到最低的贷款价格，你需要超越广告宣传的标题，关注“实际利率”（包括各种相关费用和收费)。这样，才能控制你贷款的实际成本。
乔治George是ACBA(澳洲华人建筑开发协会)的特邀撰稿人。具有20年的澳洲地产经验。有兴趣了解“买家经纪人服务”的朋友可以扫码联系，一同探讨。（微信号costruzione)
Disclaimer:本文提供的这些信息是综合信息。可能并不符合您个人的具体项目情况。在进行任何开发项目之前，都应该征求专业顾问的职业意见。
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