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【为什么APRA和Westpac联手表示反对“打压房贷?】



西太平洋银行首席执行官彼得·金(Peter King)支持审慎监管机构抵制限制住房贷款的做法。他表示,房价飙升并非全面显现,目前的情况与上次出台限购令时大不相同。

审慎监管机构周一表示,尚未准备好干预房地产市场,因为没有证据表明贷款标准恶化,尽管房价月度涨幅创下纪录,拍卖清盘率也创下三年来最高水平。澳大利亚审慎监管局(Prudential Regulation Authority)主席韦恩·拜尔斯(Wayne Byres)对议会的一个委员会表示,这一活动是由首次购房者推动的,与2014年和2017年迫使该监管机构限制投资者和付息贷款的情况不同。

西太平洋银行的金先生也认为“这一次情况稍微复杂一些”。他说:“很多人都想去住在更大的地方;这有点像疫情的影响。购房者大多寻找的是独立住宅,这导致了根本性的供需错配,推高了房价。我们非常关注市场的热门部分,那就是独立式住宅,而公寓就没那么热门了。”


APRA的拜尔斯先生和西太平洋银行的金先生都将在周二的澳大利亚金融评论银行峰会上发言,预计拜尔斯将向澳大利亚的银行讲述大流行的教训,并为下一次危机做准备。拜尔斯先生承认房价会比收入增长更快。不过,他提醒那些听众,这不是APRA的责任,该监管机构仍将重点放在保护储户和金融体系的稳定上。拜尔斯说:“我们的工作不是解决房价问题,我们的工作也不是解决房价可承受性问题。我们正在关注贷款状况的恶化,目前还不明显。这并不是说它不会出现,只是目前还不明显。”

本月早些时候,APRA数据显示只还利息贷款数量增加31%,95%住房贷款loan-to-valuation比例贷款增加了27%,住房贷款额度达到借款人年收入的6倍以上的贷款增加26%。

欲望无畏


由于风险贷款对银行储户和金融体系的稳定构成威胁,监管机构过去10年曾两次对银行的风险贷款比例设定上限。


2014年,APRA指示各银行将每年向投资者发放的新贷款增速限制在10%,2017年又将低贷款利率(lvr)达到80%或以上的仅付息贷款限制在新发放住房贷款的30%以内。


研究机构CoreLogic的数据显示,2月份全澳房价上涨2.1%,但购房者的兴趣并未受到影响。在过去一个周末3800套待售房屋中,有89%通过拍卖售出。


比尔斯表示,澳大利亚审慎监管局、澳大利亚央行(Reserve Bank)和澳大利亚证券投资委员会(Securities and investment Commission)正在密切关注这一形势,包括采取高LVR和高债务收入比(DTI)贷款等措施,但没有任何单一指标能触发新的放贷限制措施。拜尔斯说:“这种机械化的做法非常危险。DTI高于6倍,LVR较高,这一数字略有上升,但在某种程度上,这是向首次购房者发放贷款的比例非常高的结果,这些购房者往往以较高的LVR和低收入贷款。”


保诚监管机构监测了许多指标(包括讨论的这些指标),以及贷款的总水平,并将这些指标与自身的监管工作结合起来。拜尔斯表示,重要的是要研究这些数字背后的原因。拜尔斯说:“这是一件需要密切关注的事情。我们正与其他监管机构一道密切关注。”



持续更大的体量


与此同时银行业老板们表示,他们正被大量新贷款申请淹没,这给周转时间带来了压力。

联邦银行(Commonwealth Bank)零售银行业务主管安格斯·沙利文(Angus Sullivan)表示,房地产市场在2月和3月表现强劲,主要受到自住者和首次置业者的推动。苏利文说:“我们看到销量明显高于去年。你可以看到,有了首批购房者的激励和翻新补贴,就可以得到支持。能够将一个较低的固定利率锁定三至四年,这也给了人们很大的信心。”


总部位于墨尔本的澳新银行(ANZ)首席执行官谢恩·埃利奥特(Shayne Elliott)上周表示,与疫情爆发前相比,住房贷款申请增加了20-30%,他也注意到了类似的贷款需求。

在新西兰,在投资者活动的推动下,仅2月份房价就上涨了5.2%,新的宏观审慎监管障碍将分两个阶段推出。自3月1日以来,银行只能将20%的新增贷款分配给低贷款额度超过80%的业主,而只有5%的新贷款可以分配给贷款额度超过70%的投资者。从5月1日起,新西兰投资者需要支付的首府规模将有所增加,在新发放的银行贷款中,只有5%的投资人可以获批贷款额度超过60%。

Source: https://www.afr.com/companies/financial-services/no-need-to-curb-home-lending-apra-westpac-20210329-p57exl


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