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【为什么“豪宅”不是最佳投资选择?】


Photo by Naomi Hébert


很多华人朋友热衷于投资豪宅或是称高端房产。但是有一个很现实的问题:房地产投资回报会随着预算的增加而提高吗?一套高端房产,例如定义为价值$200万澳元以上的房产,一定是成功的投资吗?


银行机构一点都不傻,在任何经济动荡时期都会考虑房价大幅下跌的可能性很,因此会加大对豪宅的放贷要求,以减少风险。


选择优质资产是房地产投资的关键原则。一直奉行该理念的人逐渐意识到,投资高端豪宅并没有想象中那么简单。以较低价买进回报超值的豪宅几乎不可能。这一理念有证据支持。


高端市场很小,尤其是在悉尼和墨尔本以外的地区。根据CoreLogic的数据报告推算,所有首府城市中可能只有约2.5%-3%的房产可被称作豪宅。由于这个市场的成交历史相对也不透明,这妨碍了投资者的分析能力。

其次,高端房产市场缺乏流动性,我们知道,高端房产的价值可能波动大且顺周期。换句话说,当经济状况良好时,它们会带来强劲的增长,而在经济低迷时期,比如2008年金融危机和现在Covid-19疫情的市场状况,它们的价格可能会大幅下跌。


这种波动性令银行机构担忧。澳新银行(ANZ)本月表示,该行正计划对某些高端地产贷款率降低到70%以内(通常是80%)。简而言之,银行认为高端房价大幅下跌的可能性增高,因此提高了借款人的首付要求。


抗压性差和流动性差是高端房市的2大特点,因为该类型房产需求非常狭窄,主要是针对富有的自住业主,偶尔也有专门寻找高端租赁物业的投资者。在市场繁荣时期,富人的购买力急速上升,在供应有限的高端市场竞争十分激烈。在经济衰退时期,买家几乎都消失了,而那些曾经风光一时的房产,可能又会被迫出售。业主可能会见证几年的强劲增长结果在几个月内付诸东流。

除了过山车似的资本增长前景,投资高端地产还面临其他挑战。这类物业只有一小部分潜在租户——通常是愿意支付高昂的租金跨州的高级商务主管。并且可能会有相当高额的物业维护费用。因此,总租金收益率和净租金收益率的百分比远低于传统租赁物业。收入VS支出之间的差额会使得持有成本恨高。

其实很简单,投资者买入需求更广泛的房地产通常要安全得多。举例来说,首府城市内环地区一幢地段优秀的别墅,可能会吸引首次置业者、缩减居住规模者、升级居住规模者和投资者等多方面的需求。这些群体中的一个或多个可能会因为市场冲击而消失,因为冲击对经济提的某个部分造成的伤害会超过对其他买家的影响。但不太可能所有类型的买家都消失。即使在现在Covid-19横行的萧条时期,这样的房产价格也依然坚挺。最近Sydney控制疫情后的再次迅速回暖就是一个非常好的例子。

如果你的投资预算超过$200万澳元。可以考虑将资金分成2-3份较小的部分,分散在多个物业上,最好是分散在不同的区域,以提供额外的房产多样性。多做调查研究,确定这些地区有强劲的资本增长历史。最终你可以轻松地获得与高端地产相似的回报。这样你会努力做到在最高回报的前提下,不会面临持有成本的压力和低流动性的风险。

乔治George是ACBA(澳洲华人建筑开发协会)的特邀撰稿人。近20年来做为一个成功的投资者,开发商,策略分析师和地产经纪人, 他在项目收购,策划和风险管理上赢得了广大同行的好评。

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