在上周的一个朋友聚会上几个朋友激烈的辩论了“房市”这个话题。一番舌战群儒之后，关于澳洲“房价是否太高”大家并没有达成共识。聚会最终在“一壶煮酒喜相逢，古今多少事，都付笑谈中”的和谐气氛中结束。
其实仔细想想的话，从某种意义上来说在澳洲买房从没像现在这么便宜过。这可能就是现阶段房价理性上涨的重要原因。与有些媒体的报道相反，澳洲并不存在住房可负担性的危机。事实上澳洲房市刚刚才回到2017年的价格。
那么究竟是哪几个关键因素提高了买家的住房可负担性呢？我们就来看一下：
A. 首先，澳洲央行RBA创纪录的货币刺激政策压低了浮动利率贷款成本，拯救了大批借款人。该政策将隔夜拆借利率大幅下调至前所未有的0.1%。加上银行非常慷慨的“还款假期”给现金周转不佳的贷款人带来了转机。
澳洲30年现金利率曲线图（数据来源：RBA）
B. 其次，澳洲央行RBA新颖的定期融资机制让银行以0.1%的利率获得$1800亿澳元的三年期贷款，使得借款人可享受3年固定利率最低达到1.89%。在我4月14日的文章“为什么央行RBA还不涨息压房市？”一文中有提到由于超低利率使得房贷与收入(Household Interest Payments-to-Income)比例回到了上世纪80年代的水平。
C. 再有，联邦政府史无前例的财政刺激措施防止了大量澳洲人失业，使得家庭收入的大幅增加从而度过经济的困境。
其实看房市不能只看房价。当房贷月供发生变化时，房产价格必须同步调整。近来央行RBA不断的在施放一个信息：自疫情冲击以来，借贷成本的急剧压缩很可能在未来几年成为新常态。央行RBA这里指的是浮动利率贷款，这是通过隔夜现金利率而定价。需要注意的是，这并不包括长期固定利率的借贷成本。随着全球经济的复苏，固定利率借贷成本会趋于上升，这不奇怪。
当然，在未来的某一天，澳洲央行RBA将逐步将隔夜拆借利率正常化，贷款利率将会不可避免的回到“中性”，既非刺激性也非收缩性的水平。这个“中性”的现金利率很可能在2%左右。这就是为什么最近我们的10年期政府债券收益率飙升至2%的原因:市场正理性地预计未来10年金融市场。所以将来利率的上涨是不可置疑的。投资人需要详细的规划自己的现金流和有效的掌控债务与资产的比例，做到有效的风控管理。
另一个很大的误区是：澳洲人对住宅房地产异常痴迷才导致房市的繁荣，乃至房产泡沫。仔细观察一下，其实不然。随着全球范围内激进的货币政策转换为更廉价的资金和住房，全球范围其他内的价格走势甚至更加强劲。CoreLogic的数据显示，在截至2021年3月的12个月内，澳元住宅价格仅增长了6.2%。然而在新西兰，房价同期飙升逾15%。美国近一年前房价居然上涨了10%，这可能是因为澳洲央行RBA提供的货币刺激比很多其他国家的央行少的原因。
澳洲有大约2/3的人拥有自己的住房。很多人不知道这一比例低于挪威、西班牙、意大利、比利时、芬兰、爱尔兰、荷兰、和加拿大等等国家的住房拥有比例。
虽然澳洲的经济复苏步伐非常乐观，就业数据可能会扩大劳动力市场的强度和工资增长。然而我们的边境仍未开放，人口增长由于移民的缺乏而受到抑制。这应该是一个相对短期的动态。想必在未来的3-5年内，技术移民数量将大幅上升，这将显著扩大劳动力供应，使工资增长面临下行压力。
尽管澳洲是地球上对顶尖人才最具吸引力的目的地之一，联邦政府会打算明智地利用这场百年一遇的机会招募世界上才华横溢的精英，吸收大量的国际资金。但是，澳洲央行RBA很清楚，要使消费价格通胀回归正常水平，将工资年增长率提高到4%左右是一项挑战。这就是为什么他们目前仍然保持鸽派立场。
显然经济面临的风险是存在的，比如不负责任的放贷迫使政府实施监管引发的信贷配给/限制，或是由于通胀飙升导致的央行RBA的急速加息。
如果以上风险没有没有得到实现，我预测未来3-4年的总房价将增长25-30%，而这纯粹是由于低利率给投资人带来的福利。
乔治George是ACBA(澳洲华人建筑开发协会)的特邀撰稿人。具有20年的澳洲地产经验。有兴趣了解的朋友可以扫码联系，一同探讨。（微信号costruzione)
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